了解自己的需要 买房的第一个步骤是知道自己想要买什么样的物业，什么价位，在什么区域。澳洲的物业大体分为HOUSE（独立别墅），TOWNHOUSE（联排别墅）和APPARTMENT （公寓）。 其中HOUSE的地属于购买者，房主拥有土地的永久拥有权，不过价格相对高，升值也相对较快。联排别墅的土地归属于物业，联排别墅群里的所有业主集体拥有。 升值相对HOUSE慢些，但是比APPARTMENT快。APPARTMENT的升值相对较慢，但是租金回报比较高。市中心很少有HOUSE AND TOWNHOUSE,大多是 APPARTMENT.买房事最重要的应该是地点和价位，需要考虑到学校，交通，购物，医院等因素。当您知道你想在哪个区域买什么价位何种类型的房子您就可以开始寻找房源了。 了解自己的借贷能力 很多人都是先找房子，签了合约再找贷款中介或者银行做贷款，殊不知很多人因为贷款做不下来不仅失去了心仪的房产还要交一笔违约金。预贷就是预先提供申请人的收入状况，财产状况和身份证明给银行做预先贷款评估从而知道是不是能贷款，如果能还可以知道可以申请到多少贷款量。所以最好先询问专业贷款经理根据您的经济状况帮您做一个预贷，这样不仅可以让您安心购房还可以节省合约中贷款的时间。 寻找合适的房源 完成了前2个买房的准备步骤就可以贷款寻找自己想要的房子了，在澳大利亚找房的主要途径是网络和报纸。 看房及出价 看房的时候要根据的自己需要选择性看房，结合环境，地点，交通，价格等方面权衡选择， 最好了解所选房子的历史交易记录。多看几套房子进行比较，特别是锁定一个区域一直关注这个区的房子，一旦出现价格很合适就迅速出手拿下这个房子。避免几个买家竞价而引起的哄抬房价。出价的时候需要谨慎，因为一旦出价后卖家同意并在合约上签名，这份合约就生效了，所以切忌好几个房子同时出价。 找律师，买保险，房屋结构和白蚁检查，做贷款 在签署合约前最好找律师看一遍合约确保你的合法利益同时可以确保正确的理解合约的含义和条款。在昆士兰律师费用一般在1000左右。律师还可以帮你做一些土地和房产的调查，也会帮你联系卖家的律师，维护你的权益，并且帮你做交接。所以找一个认真负责的律师是很重要的。房屋结构和白蚁检查和贷款一边会列入合约中，这样一旦发现房屋结构有重大缺陷，有白蚁，贷款没有通过等现象就可以在合约订立的时间内无条件退房。房屋和白蚁检查一般在500左右，贷款产品一般都会有申请费或者年费，在签署贷款文件时请仔细核对。一个标准的合约一般都有冷静期，在冷静期期间可以无条件退房，但是卖家也有权要求付一定的违约金。现在普遍的合约有1个星期房屋及白蚁检查，2个星期贷款及1个月交接房屋同步进行。还有一个重要的步骤是买保险，TOWNHOUSE 和APPARTMENT 的房屋保险都包含在物业费里，但是HOUSE的保险需要买家自己买，而且是在签合约的时候就要买而不是交接的时候才买。 首次置业者 澳大利亚为了鼓励首次置业,对首次购房者（必须是持有永久居留权的外籍人士和澳洲公民）在税收上有很大的减免政策（50万以下的物业免除印花税，具体看州的规定），更有首次购房补贴。领取这两项补助的条件为 1. 必须是持有永久居留权的外籍人士 和 澳洲公民 2.必须是自住房，在购房的一年内搬进去并住满一年（其中半年是首次购房补助的要求，另外半年是免除印花税的要求）3. 以家庭为单位，如果夫妻联名买房，只能领一次购房补助，要是其中一人已经领过，联名时就不能享受补助。首次购房补助一般在交接时发放，可用于贷款的首付。可以由银行，律师，或者贷款中介处申请。如果之前买过过投资房但没有住进去者可以在以后买自住房的时候申请首次购房补助。 海外投资者及留学生购房 由于现今越来越多的海外投资者和留学生在国内买房，在这里介绍下澳大利亚政府对外籍人士买房的政策。 1. 无澳大利亚有效签证的海外投资买房：海外投资者在澳大利亚只能购买新房或者期房，澳大利亚和中国期房是有区别的，中国的期房大部分在订购的时候就要全付或者贷款付，但是在澳大利亚购买期房，订房的时候只需要付10%甚至更少的定金。其他金额在房屋交接的时候支付。 2. 持有一年以上有效签证的留学生买房：依照现在的规定可以买一套2手房（仅限用于自住目的），而且必须经过FIRB（FORIGN INVESTER REVIEW BOAD）APPROVE, 一般会在28天以内APPROVE. 在完成学业离开澳大利亚时需要卖掉负责将由政府强制拍卖。购买新房或期房就没有限制。也可以买地建房但是买地后必须在2年内动工。海外投资者和留学生学生也可以贷款买房，最多可以贷款银行对房价估值的80%。 再补充一下，现在要是没有PR或者CITIZEN的朋友，如果持有有效澳洲签证（一年以上）可以买一个2手房作为自住目的，你买这个房子的时候需要特别注意里面有没有租客，FIRB审批的时候会看，要是房屋交接的时候里面有租客或者有租约的房子就不会批准，所以请特别留意。
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房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 1、产权概念不同 产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买apartment，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的land tax。 产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这在后面会讲到。 2、增值潜力不同 我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？ 在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7% — 10%，大约7 — 10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。 澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。 3、风险性差异 3.1空置率（vacancy rate） 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 下面是几组数据参考： 2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。 北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。 空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6% — 1.8%浮动。 上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。 对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。 3.2 租金回报率 ROI （return on investment） 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2% — 3%。 与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6% — 6.5%.墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston，Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11% — 13%。 4、政府立场 4.1 上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率（5.5%左右）持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！” 不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南威尔士州，首次置业者购买65万（房屋中位价）以下的新房或楼花，将获得15000万澳元的补贴，该补贴将于2014年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为10000澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。 4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意！众所周知，会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫”权责发生制” — “是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入 — 债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出 — 债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。 假设去年，你买了套60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest……收入是rent。一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资”亏损”的缘故，你今年的taxible income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已经交上去了$17547怎么办啊？ 要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850。 由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。 4.3 澳洲政府很希望“自己人“来买房子，但是在这个追求所谓“民主、公平“的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board） 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。 5 贷款 5.1 贷款难度 在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。 并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。 即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。 5.2 贷款首付 房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%.如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。 对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。 5.3 只付利息 澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的。为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！ 为什么要只还利息？ 第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。 第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！…
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