许多房产专家对澳洲房产市场前景都持乐观积极的态度。不过很多澳洲房产投资者也只是了解的不多。那么在澳洲房产投资房产有什么优势呢？ 1，澳洲经济状态良好 澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。事实上，储备银行认为澳洲出口将增加，将重现强劲的经济增长。 2，人口在增长 有关“大澳洲”与“小澳洲”的讨论已沉寂有一段时间了，因为我们的政治家认识到了强劲的人口增长对滋养经济、创造新的就业机会和安置退休的婴儿潮一代人的重要性。 去年，澳洲的人口增加了近40万，如同添加了另一个堪培拉或纽卡斯尔。当然，由于工作的原因，其中大部份人都是来到了我们的四大省会城市。 3，澳洲是个富裕的国家 按照许多衡量标准，我们都是很富有的，这一点在瑞士信贷2012年全球财富报告中得到证实。该报告显示，澳洲人现在足可以算是世界上最富有的人口，每个成人的财富中位数为19.4万美元。 有趣的是，报告称澳洲有约157.1万人属于这个星球上占1％的最富有的人。要成为世界上仅占1％的顶尖级富有者，你需要有71万美元的净财富。 4，家庭经济状况良好 在过去的几年中，大多数澳洲人一直在积攒自己的现金，而不是花钱。许多人都减少了他们的信用卡债务，其他一些人已在存钱，一些人利用低利率的优势，偿还他们的住房抵押贷款。 由于澳洲证券交易所的股价上涨，以及澳洲人住房的增值，澳洲家庭的财富也有了强劲的增长。强健的资产负债表，将让许多澳洲人得以提升借贷并在未来几年进入房产市场。 5，低失业率 诚然，一些职位已经消失，在未来几个月内失业率可能会上升，但新的就业机会正在出现，整体水平保持在适当的5.7％左右。 6，澳洲通货膨胀率处于低水平 我们的低通货膨胀率让储备银行在需要刺激经济时拥有保持低利率或考虑进一步降低利率的空间。 7，利低率可保续一段时间 低利率让我们的房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。 8，住房负担能力高 尽管有很多抱怨，但按多项衡量尺度显示，现在的住房负担能力是较过去二十年来的最高水平。 9，消费者信心指数回升 尽 管在过去的几个月中，消费者情感依然脆弱（这是过去几年缺失很大的部份）。头一个月，我们可能会消费情绪高涨，接下来一个月我们可能会丧失情绪，但根据西 太平洋(601099,股吧)银行墨尔本研究所（WestpacMelbourneInstitute）有关消费者信心的最新数据表示，总体来说，我们更 多的是较为乐观而非悲观。 从上述内容可以看到，澳洲房产的需求量正在逐渐增加。拥有房子的想要改善他们的住房条件，没有房子的在高租金与低利率的共同作用下决定为自己购买房子。而一些投资者们则看中澳洲房产一直以来稳定的发展状况而积极入市。因此，澳洲房市发展的优势还是较明显的。
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Posted on January 12, 2016
by australiareach in Tips
购买投资型物业一般是有很多理由的，比如你可能需要一套房产用于退休养老，又可能想有一套物业用来出租而自己住另一套物业，或者你需要一套物业用来积累财富等等。但不管您是出于什么原因投资物业，请一定要牢记以下几点。 目标：保持清醒，考虑清楚你在某一时间段需要实现什么目标。置业之前，应该先决定你的收入目标。这是消极投资还是积极投资？还是投资翻新房用来增加租金收入？ 预算：制定详细的预算计划，借贷多少，借贷的成本是多少。包括：翻新、维修和维护成本以及预算的管理、保险和利率成本，然后计算组织收入。 调研：置业之前要调研。到当地房地产公司，调出”租房”清单；看看具体物业的租金是多少；询问中介他们愿意管理什么样的物业；去看看公开看房；看看有哪些称职的中介。 验房：如果你置业是为了出租，那么你可能会忽略掉一个基本事实：如果你自己住在那里，房子必须是完好的。因此，务必请一位合格的专家验房。 税务建议：不要依赖于从烧烤时的闲聊中获得税务建议。如果你倾向于使用出租物业的贬值抵税来抵消个人应纳税款，那么你需要听取律师或会计师的建议，至少在置业之前，这也是为了你物业的首次折税。 固定利率还是浮动利率：大概预算一下固定利率和浮动利率。固定利率目前非常低，在两三年或者5年内为你提供固定利率，但浮动利率则为你提供了灵活性。很多贷款方允许贷款可以同时选择固定利率和浮动利率。 装修：置业之前尽最大努力评估装修要求。不要对装修得意忘形，保持在预算内。 保险：业主保险是必要的，如果你不确定什么东西包含在内什么东西不包含在内，应该联系经纪人。出租物业是一笔生意，业主保险的特点可能不一样，一定要弄清楚。 管理：有一个明确的选择。要么决定自己管理物业，做一些基本维护和维修，要么聘用一位管理中介，中介会收取一定比例的租金。自己管理物业通常可以自己动手，但经验不足的业主通常也受困于租赁法律和收租等事。 投资物业是积累财富的好方法，但应该当成生意来做。有目标，有计划且保持在预算范围内才会生财有道。
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Posted on January 12, 2016
by australiareach in Tips
1、在市中心而非远郊地区进行投资 2、合理控制你投资的房产与基础生活设施之间的距离，不能太远也不能太近 。近更容易吸引到租客，太近又会比较吵杂，不利于生活。 3、进行适当的装修、翻新会为你的房产增值不少，例如你可以收拾一下厨房，或者增添空调等;但同时你也要注意，一般而言，进行翻修的投资不得超过房产价值的10%，否则所承受的风险就会非常大。 4、你所购置的房产应该与众不同。应该重点关注有特色的房产，这包括有时代背景的别墅，例如维多利亚式、爱德华式和装饰艺术式的别墅等。”他还补充指出：投资者应该避免购买位于城市边缘地区的豪宅，因为此类房产供给充足，当我们进入房产市场进行选择时，我们必须关注那些在某一方面很突出的房产，例如设计别致、建设独特的天际塔等等。 5、建筑风格多样化的街区表现可能不如单一化的郊区。有些建筑风格多样化，从20世纪60年代的砖建房到90年代的豪宅应有尽有，但通常情况下这些地区的房产表现不及那些由单独一类房产主导的地区。
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了解自己的需要 买房的第一个步骤是知道自己想要买什么样的物业，什么价位，在什么区域。澳洲的物业大体分为HOUSE（独立别墅），TOWNHOUSE（联排别墅）和APPARTMENT （公寓）。 其中HOUSE的地属于购买者，房主拥有土地的永久拥有权，不过价格相对高，升值也相对较快。联排别墅的土地归属于物业，联排别墅群里的所有业主集体拥有。 升值相对HOUSE慢些，但是比APPARTMENT快。APPARTMENT的升值相对较慢，但是租金回报比较高。市中心很少有HOUSE AND TOWNHOUSE,大多是 APPARTMENT.买房事最重要的应该是地点和价位，需要考虑到学校，交通，购物，医院等因素。当您知道你想在哪个区域买什么价位何种类型的房子您就可以开始寻找房源了。 了解自己的借贷能力 很多人都是先找房子，签了合约再找贷款中介或者银行做贷款，殊不知很多人因为贷款做不下来不仅失去了心仪的房产还要交一笔违约金。预贷就是预先提供申请人的收入状况，财产状况和身份证明给银行做预先贷款评估从而知道是不是能贷款，如果能还可以知道可以申请到多少贷款量。所以最好先询问专业贷款经理根据您的经济状况帮您做一个预贷，这样不仅可以让您安心购房还可以节省合约中贷款的时间。 寻找合适的房源 完成了前2个买房的准备步骤就可以贷款寻找自己想要的房子了，在澳大利亚找房的主要途径是网络和报纸。 看房及出价 看房的时候要根据的自己需要选择性看房，结合环境，地点，交通，价格等方面权衡选择， 最好了解所选房子的历史交易记录。多看几套房子进行比较，特别是锁定一个区域一直关注这个区的房子，一旦出现价格很合适就迅速出手拿下这个房子。避免几个买家竞价而引起的哄抬房价。出价的时候需要谨慎，因为一旦出价后卖家同意并在合约上签名，这份合约就生效了，所以切忌好几个房子同时出价。 找律师，买保险，房屋结构和白蚁检查，做贷款 在签署合约前最好找律师看一遍合约确保你的合法利益同时可以确保正确的理解合约的含义和条款。在昆士兰律师费用一般在1000左右。律师还可以帮你做一些土地和房产的调查，也会帮你联系卖家的律师，维护你的权益，并且帮你做交接。所以找一个认真负责的律师是很重要的。房屋结构和白蚁检查和贷款一边会列入合约中，这样一旦发现房屋结构有重大缺陷，有白蚁，贷款没有通过等现象就可以在合约订立的时间内无条件退房。房屋和白蚁检查一般在500左右，贷款产品一般都会有申请费或者年费，在签署贷款文件时请仔细核对。一个标准的合约一般都有冷静期，在冷静期期间可以无条件退房，但是卖家也有权要求付一定的违约金。现在普遍的合约有1个星期房屋及白蚁检查，2个星期贷款及1个月交接房屋同步进行。还有一个重要的步骤是买保险，TOWNHOUSE 和APPARTMENT 的房屋保险都包含在物业费里，但是HOUSE的保险需要买家自己买，而且是在签合约的时候就要买而不是交接的时候才买。 首次置业者 澳大利亚为了鼓励首次置业,对首次购房者（必须是持有永久居留权的外籍人士和澳洲公民）在税收上有很大的减免政策（50万以下的物业免除印花税，具体看州的规定），更有首次购房补贴。领取这两项补助的条件为 1. 必须是持有永久居留权的外籍人士 和 澳洲公民 2.必须是自住房，在购房的一年内搬进去并住满一年（其中半年是首次购房补助的要求，另外半年是免除印花税的要求）3. 以家庭为单位，如果夫妻联名买房，只能领一次购房补助，要是其中一人已经领过，联名时就不能享受补助。首次购房补助一般在交接时发放，可用于贷款的首付。可以由银行，律师，或者贷款中介处申请。如果之前买过过投资房但没有住进去者可以在以后买自住房的时候申请首次购房补助。 海外投资者及留学生购房 由于现今越来越多的海外投资者和留学生在国内买房，在这里介绍下澳大利亚政府对外籍人士买房的政策。 1. 无澳大利亚有效签证的海外投资买房：海外投资者在澳大利亚只能购买新房或者期房，澳大利亚和中国期房是有区别的，中国的期房大部分在订购的时候就要全付或者贷款付，但是在澳大利亚购买期房，订房的时候只需要付10%甚至更少的定金。其他金额在房屋交接的时候支付。 2. 持有一年以上有效签证的留学生买房：依照现在的规定可以买一套2手房（仅限用于自住目的），而且必须经过FIRB（FORIGN INVESTER REVIEW BOAD）APPROVE, 一般会在28天以内APPROVE. 在完成学业离开澳大利亚时需要卖掉负责将由政府强制拍卖。购买新房或期房就没有限制。也可以买地建房但是买地后必须在2年内动工。海外投资者和留学生学生也可以贷款买房，最多可以贷款银行对房价估值的80%。 再补充一下，现在要是没有PR或者CITIZEN的朋友，如果持有有效澳洲签证（一年以上）可以买一个2手房作为自住目的，你买这个房子的时候需要特别注意里面有没有租客，FIRB审批的时候会看，要是房屋交接的时候里面有租客或者有租约的房子就不会批准，所以请特别留意。
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